ODBIÓR MIESZKAŃ OD DEWELOPERA

Jeśli podpisałeś umowę z deweloperem na zakup Twojego wymarzonego mieszkania, wyznaczony termin odbioru loku zbliża się wielkimi krokami, a Ty nie masz wystarczającej wiedzy technicznej żeby samodzielnie sprawdzić czy lokal wykonany jest prawidłowo zapraszam do skorzystania z moich usług. Podczas odbioru warto posiłkować się wiedzą fachowca. Niektóre usterki niezauważone podczas odbioru uniemożliwią Państwu skuteczne zgłoszenie reklamacji w późniejszym terminie.

 

PROCEDURA ODBIORU MIESZKANIA

Odbiór mieszkań od dewelopera przeprowadzany jest punkt po punkcie, zgodnie z wypracowaną listą zadań do sprawdzenia. Podstawowe elementy weryfikowane podczas odbioru mieszkania:

 

Sprawdzenie czy powierzchnia mieszkania jest właściwa.

• Zmierzenie łącznego pola powierzchni lokalu
• Zgodność wymiarów poszczególnych pomieszczeń z projektem
• Zgodność lokalizacji otworów drzwiowych i okiennych z projektem

Jednostką rozliczenia z deweloperem jest powierzchnia mieszkania, która w zależności od przyjętej normy może być obliczana w różny sposób. Wszystko zależy od zapisów w łączącej strony umowie – powierzchnia może być obliczana z tynkiem lub bez, często zawiera również zapis o możliwym marginesie błędu (około 2%). Należy pamiętać, że każde odstępstwo od umowy daje Państwu możliwość reklamacji, a nawet prawo do odstąpienia od umowy zakupu.
Warto sprawdzić również, czy wymiary (długość, szerokość, wysokość) poszczególnych pomieszczeń są zgodne z planem mieszkania. Podobnie postępujemy z otworami drzwiowymi i okiennymi – czy ich usytuowanie jest zgodne z planem mieszkania.

 

Sprawdzenie ścian i podłóg

• Sprawdzenie czy zachowana jest płaszczyzna posadzek
• Sprawdzenie czy dylatacje w posadzkach wykonano prawidłowo
• Sprawdzenie czy nie występują plamy, wykwity, pęknięcia, zarysowania na powierzchni posadzek
• Sprawdzenie czy zachowana jest płaszczyzna ścian
• Sprawdzenie czy zachowane są kąty w narożnikach ścian
• Sprawdzenie czy struktura tynku jest odpowiednia
• Sprawdzenie czy nie występują plamy, wykwity, pęknięcia, zarysowania na powierzchni ścian

Podczas odbioru należy sprawdzić, czy zachowany jest pion i poziom ścian oraz czy utrzymane są kąty proste na ich styku. Powierzchni tynku powinna być równa – bez zgrubień i wybrzuszeń.
Sprawdzenia wymagają również posadzki. Przy użyciu poziomicy sprawdzamy, czy zachowana jest płaszczyzna pozioma. Wylewki powinny mieć tzw. dylatację, a więc szpary wzdłuż ścian oraz pomiędzy pomieszczeniami.
Tynki i posadzki powinny być suche bez widocznych plam i przebarwień. Warto uważnie przyjrzeć się sufitowi, szczególnie w wypadku mieszkań na ostatnim piętrze. Jeśli pojawią się jakiekolwiek plamy i przebarwienia, mogą być objawem wilgoci, a to często oznacza złe wykonanie izolacji dachu.
Tynki i posadzki nie mogą zawierać zarysowań i pęknięć, których pojawienie się może świadczyć o niepoprawnym wykonaniu elementów konstrukcyjnych obiektu. Z biegiem upływu czasu rysy będą się powiększać. W skrajnych przypadkach może to prowadzić do katastrofy budowlanej. Dla przykładu zarysowanie tynku na łączeniu ścian świadczy o nieprawidłowym połączeniu ściany działowej z nośną.

 

Sprawdzenie balkonów, parapetów zewnętrznych i wewnętrznych

• Sprawdzenie czy zachowane są właściwe spadki
• Sprawdzenie czy wykończenie jest zgodne z umową z deweloperem oraz czy wykonanie jest prawidłowe i zgodne ze sztuką budowlaną
• Sprawdzenie czy barierka została zamontowana prawidłowo
• Sprawdzenie czy zastosowany materiał jest zgodny z umową z deweloperem
• Sprawdzenie czy montaż został wykonany prawidłowo
• Sprawdzenie czy nie występują uszkodzenia mechaniczne

Przy użyciu poziomicy sprawdzamy czy na balkonie i parapetach zewnętrznych zachowany jest odpowiedni spadek, który ukierunkuje spływ wody we właściwym kierunku. Dokładnie oglądamy parapety pod kątem uszkodzeń mechanicznych, sprawdzamy czy zostały wykonane z materiału który został opisany w umowie. Płytki na balkonie należy obstukać – głuchy odgłos świadczy o pustych przestrzeniach (niepełne wypełnienie klejem) – tak ułożone będą odpadać po zimie.

 

Sprawdzenie stolarki okiennej i drzwiowej.

• Sprawdzenie czy nie występują uszkodzenia mechaniczne ramy oraz szyb
• Sprawdzenie czy zastosowany materiał jest zgodny z umową z deweloperem
• Sprawdzenie czy montaż został wykonany prawidłowo
• Sprawdzenie czy okna mają odpowiednią szczelność (docisk uszczelki do ramy okiennej)

Zaczynamy od obejrzenia stanu zewnętrznego stolarki i potwierdzenia, czy nie posiadają rys i innych uszkodzeń mechanicznych. Przeglądamy również szyby celem wykrycie ewentualnych skaz materiałowych. Ważne, aby okna i drzwi były w czasie odbioru czyste i umyte – nieuczciwi deweloperzy często próbują w ten sposób ukryć usterki. Wszelkie niezgłoszone w czasie odbioru usterki tego typu w 99% przypadków nie zostaną później uznane za zasadne. Sprawdzamy również, czy skrzydła otwierają i zamykają się prawidłowo, jak również czy szeroko otwarte nie zamykają się samoczynnie. Potwierdzamy, że standard drzwi wejściowych i okien jest zgodny z założeniami (np. miały być okna drewniane a są plastikowe) oraz czy każda szyba okienna posiada numer seryjny.
Warto zabrać ze sobą pasek papieru. Wsadza się go pomiędzy ościeżnicę a skrzydło przy otwartym oknie/drzwiach, a próbuje wyciągnąć przy zamkniętych. Jeśli są szczelne kartki nie powinnyśmy wyjąć.
Po odbiorze deweloper powinien przekazać komplety kluczy do wszystkich zamków drzwiowych (w tym do skrzynki na klucze, rowerowi, skrzynki z licznikami, ect.). Należy tutaj zaznaczyć, że w większości przypadków klucze dostaniemy dopiero po ostatecznym usunięciu usterek przez dewelopera.

 

Doprowadzenie instalacji teletechnicznych

• Sprawdzenie czy do lokalu dociągnięty został światłowód, radio i telewizja naziemna

Wszystkie mieszkania w budynkach wielorodzinnych, które otrzymały pozwolenie na budowę po 23 lutego 2013 roku muszą mieć doprowadzony światłowód oraz instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej i kablowej. Taka instalacja pozwoli w późniejszym czasie ograniczyć koszty związane z rozprowadzeniem kabli, montażem anteny satelitarnej, ect. W czasie odbioru mieszkania trudno jest potwierdzić, czy instalacja jest wykonana poprawnie, jednak warto spytać czy instalacje teletechniczne zostały wykonane zgodnie z nowym rozporządzeniem. W razie wątpliwości należy zlecić sprawdzenie wyspecjalizowanej firmie.

 

Instalacja elektryczna

• Sprawdzenie czy w gniazdach i przewodach oświetleniowych jest napięcie
• Sprawdzenie czy dociągnięte zostało napięcie 3-fazowe dla kuchenki elektrycznej
• Sprawdzenie czy lokalizacja punktów odbioru jest zgodna z projektem

Przy użyciu próbnika sprawdzamy, czy jest prąd w gniazdkach. Należy również sprawdzić czy w kablu trójfazowym doprowadzonym do kuchenki faktycznie są 3 fazy. Próbnikiem lub oprawką z żarówkami sprawdzamy czy jest napięcie w przewodach oświetleniowych. Sprawdzamy również czy ilość gniazd i włączników jest zgodna z projektem.

 

Wentylacja w mieszkaniu

• Sprawdzenie czy lokalizacja kratek wentylacyjnych jest zgodna z projektem
• Podstawowe sprawdzenie sprawności działania wentylacji

Ten punkt jest często pomijany podczas czynności odbiorowych. Na początku należy sprawdzić czy piony wentylacyjne zostały wykonane we właściwych miejscach, zgodnie z dokumentacją. Następnie poprzez przystawienie do otworu wentylacyjnego zapalniczki sprawdzamy czy płomień odchyla się w odpowiednim kierunku.

 

Instalacja grzewcza

• Sprawdzenie czy lokalizacja grzejników jest zgodna z projektem
• Sprawdzenie sprawności grzejników i zaworów termostatycznych
• Sprawdzenie czy nie występują uszkodzenia mechaniczne

Jeśli odbiór odbywa się w sezonie grzewczym sprawdzamy, czy grzejniki są ciepłe na całej powierzchni. O każdej porze czy zawory łatwo się zamykają i otwierają oraz czy są rozmieszczone zgodnie z projektem. Sprawdzamy też, czy grzejniki są czyste.

 

Protokół z odbioru mieszkania
Wszystkie znalezione usterki i nieprawidłowości powinny być spisane w protokole odbiorowym podpisanym przez obie strony. Protokół powinien również zawierać datę ich usunięcia. Pamiętajmy, aby zachować formę pisemną – wszelkie ustne zapewnienia nie dają podstaw do późniejszego dochodzenia swoich praw. Przed podpisanie dokładnie sprawdzamy czy protokół zawiera wszystkie zauważone wady i usterki.

 

UWAGI KOŃCOWE

Odbiór mieszkania, szczególnie dla osób bez doświadczenie w tej dziedzinie nie należy do najłatwiejszych zadań. Najważniejsze to zachować spokój, podczas gdy w głowie kumuluje nam się wiele (często negatywnych) emocji. Do tego nie należy ulegać presji dewelopera – słynne “spieszy mi się, mam jeszcze 3 mieszkania do oddania”.
Na odbiór zawsze umawiamy się za dnia – w świetle dziennym zauważymy dużo więcej wad i usterek.
Pamiętajmy również, że niewykrycie pewnych wad w czasie odbioru nie obciąża właściciela. Istnieje prawo rękojmi, które umożliwia właścicielowi mieszkania dochodzenia swoich praw jeszcze przez 3 lata od momentu odebrania mieszkania.